양도소득세 계산기

양도소득세 기본 구조

양도소득세는 부동산이나 주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 부과되는 세금이에요. 5억에 산 집을 8억에 팔면 양도차익 3억원에 대해 세금을 내는 거죠.

계산 흐름은 다음과 같아요.

양도가 - 취득가 - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 - 기본공제(250만원) = 과세표준
과세표준 x 세율 - 누진공제 = 산출세액

필요경비에는 취득 시 부대비용(취득세, 중개수수료, 법무사 비용), 보유 중 자본적 지출(인테리어, 증축, 발코니 확장 등), 양도 시 비용(중개수수료)이 포함돼요. 영수증을 꼭 모아두세요.

1세대 1주택 비과세 조건

1세대 1주택 비과세는 양도소득세에서 가장 큰 혜택이에요. 다음 조건을 모두 충족하면 양도가 12억원까지 비과세됩니다.

- 1세대가 국내에 1주택만 보유

- 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 이상 거주 요건 추가)

- 양도가액 12억원 이하 전액 비과세, 초과분만 과세

양도가가 12억을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익에만 세금이 붙어요. 예를 들어 5억에 사서 15억에 팔면 양도차익 10억원 중 12억 초과분인 비율만큼만 과세 대상이에요.

장기보유특별공제 계산

3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도예요. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아져요.

1세대 1주택으로 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했다면 양도차익의 80%가 공제돼요. 양도차익이 5억원이라면 1억원에 대해서만 세금을 내는 셈이에요. 보유와 거주 기간을 최대한 늘리는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.

다주택자 중과세율

조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 추가 세율이 붙고, 장기보유특별공제도 적용되지 않아요.

다만 정부 정책에 따라 한시적 중과 유예 기간이 있을 수 있어요. 일시적 2주택(기존 주택을 3년 이내 처분 조건) 등 예외 규정도 있으니 양도 전에 반드시 최신 규정을 확인하세요. 비조정지역에서는 다주택 중과가 적용되지 않아요.

양도소득세 신고 절차

신고 기한 - 양도일(잔금일 또는 등기이전일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고해야 해요. 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%)와 납부불성실 가산세가 붙어요.

준비 서류 - 매매계약서(양도·취득 모두), 취득세 납부 영수증, 중개수수료 영수증, 인테리어·수리비 영수증, 등기권리증

신고 방법 - 홈택스(hometax.go.kr)에서 전자신고하거나 관할 세무서에 직접 방문해서 신고할 수 있어요. 양도차익이 크면 세무사에게 맡기는 게 안전해요.

절세 포인트 - 부부 공동명의로 취득하면 양도소득을 나눠서 낮은 세율을 적용받을 수 있어요. 필요경비를 빠짐없이 챙기고, 장기보유특별공제 요건(특히 1주택 거주 요건)을 충족하는 것이 핵심이에요.