전세·월세 비교에서 보증금의 기회비용을 계산하는 방법

보증금 자체와 보증금을 마련하는 비용을 나누세요

전세보증금은 계약 종료 때 반환받는다는 전제의 자금입니다. 따라서 3억 원의 전세와 월 80만 원의 월세를 비교하면서 전세보증금 3억 원 전부를 2년간 소모한 주거비로 놓으면 비교가 어긋납니다. 대신 돈을 빌린 부분의 이자와, 자기 돈이 묶인 부분의 기회비용을 계산합니다.

Tooliv는 다음과 같은 2년 모형을 사용합니다.

전세 비용 = 전세대출금 × 대출 연이율 × 2
          + 전세에 투입한 자기자금 × 기회비용 연이율 × 2

월세 비용 = 월세 × 24
          + 월세보증금 × 기회비용 연이율 × 2
          − 선택한 월세 세액공제 가정

여기서 기회비용은 계좌에서 출금되는 비용과 다릅니다. 예를 들어 자기자금 1억 원에 연 3%를 가정하면 2년 기회비용은 600만 원이지만, 그 돈을 임대인에게 이자로 내는 것은 아닙니다. 매월 감당해야 할 현금지출과 경제적 비용 비교를 구분해 읽으세요.

2년 비용이 비슷할 때 무엇을 바꿔 볼까

전세 3억 원, 자기자금 1억 원, 전세대출 2억 원에 연 4%, 월세보증금 3,000만 원에 월세 80만 원을 가정해 보겠습니다. 기회비용 연이율은 3%, 세액공제는 적용하지 않습니다. 아래는 이 모형을 산술 계산한 설명용 예시입니다.

비용	전세	월세
대출이자 또는 월세 합계	16,000,000원	19,200,000원
자기자금 또는 보증금 기회비용	6,000,000원	1,800,000원
합계	22,000,000원	21,000,000원

이 조건에서는 월세의 계산 비용이 100만 원 작습니다. 하지만 전세대출 금리만 3%로 낮추면 전세 비용이 1,800만 원이 되어 결과가 바뀝니다. 기회비용을 높게 가정할수록 더 많은 자기자금이 묶이는 선택의 계산 비용이 커집니다. 한 번에 여러 값을 바꾸지 말고 대출 금리, 기회비용, 세액공제를 각각 바꿔 보면 어떤 가정이 결론을 바꾸는지 알 수 있습니다.

기회비용에는 어떤 수익률을 넣어야 할까

생활비나 주거보증금으로 필요한 자금에 높은 위험투자의 목표 수익률을 그대로 넣으면 월세가 지나치게 유리하게 보일 수 있습니다. 비교 기간에 실제로 선택할 수 있는 대안과, 세금·비용을 고려한 수익률 가정을 사용하세요. 이 값은 전망이므로 하나의 확정 숫자로 취급하지 말고 낮은 값과 높은 값을 함께 비교하는 편이 결과를 이해하기 쉽습니다.

현재 비교는 월세보증금을 자기 돈으로 마련한다고 가정합니다. 월세보증금도 대출로 마련한다면 그 이자는 별도로 더해야 합니다. 자기자금은 실제 전세에 투입하는 금액으로 넣고, 보증금을 넘는 금액을 투입금으로 입력하지 마세요.

법정 전환율은 다른 질문에 답합니다

보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 적용되는 법정 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율 중 낮은 값입니다. 검토일 기준 현행 법과 시행령을 확인했습니다. 법 제7조의2 · 시행령 제9조

이 규칙은 보증금의 월차임 전환을 제한하는 기준입니다. 서로 다른 매물의 전세·월세 비용을 비교할 때 넣는 개인의 대출금리나 기회비용 수익률과 같은 값이 아닙니다. 특정 계약에 상한이 적용되는지는 계약 경위를 따로 확인해야 합니다.

세액공제와 빠진 비용을 마지막으로 확인하세요

월세 세액공제는 선택 버튼을 눌렀다는 이유로 받을 수 있는 혜택이 아닙니다. 현재 비교 도구의 선택 항목은 대상 월세 연 1,000만원 한도에 17% 공제를 2년간 적용받는 가정입니다. 소득별 공제율, 주택, 계약·거주 요건과 실제 세액에 따라 적용 결과가 달라집니다. 15% 적용 대상이거나 자격을 충족하지 않는다면 이 옵션의 결과를 실제 비용으로 확정하지 마세요. 공제 없는 결과도 함께 남기고, 해당 귀속연도의 국세청 연말정산 안내에서 자격과 증빙을 확인하세요.

계산 비용 차이가 작으면 관리비, 보증료, 중개보수, 이사 비용처럼 제외한 항목이 결론을 바꿀 수 있습니다. 보증금 반환 가능성도 이 계산으로 평가되지 않습니다. 숫자를 비교한 뒤 실제 계약과 자금 계획을 확인하는 순서로 사용하세요.

같은 조건에서 금리 하나씩 바꿔 비교하기